いちのりの資産運用日記

積立投資しながら大暴落を待ち望むオトコの投資人生

米国株関連ニュース【住宅不況の到来か!?】

住宅市場どこまで冷やす? FRBが探る「最適解」

 

米連邦準備制度理事会FRB)は過熱気味の景気を冷やし、インフレを抑制する上で、これまでは住宅市場に大きく頼ってきた。具体的には、利上げによって住宅ローン金利を引き上げ、買い手を減らした。

 ところが今回は、住宅市場がかつてないほどの活況に沸いており、FRBの金融政策運営をさらに難しくしそうだ。限りある物件を多数の買い手が競り合う中、S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスとコアロジックが算出する住宅価格指数(主要都市、平均)は昨年、18.8%値上がりした。

 FRBの利上げに伴い、米国の住宅ローン金利は先週、昨年11月から約2.3ポイント上昇し5.25%に達した。これは6カ月間の伸びとして数十年ぶりの大きさだ。今までなら、金利がここまで跳ね上がれば住宅販売・建設は急激に落ち込んだ。しかしながら、足元では販売が減少に向かい始めているにもかかわらず、住宅価格は過去最高をなお更新している。ゴールドマン・サックスエコノミストは住宅価格が今年10%上昇すると予想。バンク・オブ・アメリカ(バンカメ)では15%の値上がりを見込んでいる。

 ビーコン・エコノミクスの創業パートナー、クリストファー・ソーンバーグ氏は金利上昇に対する市場の耐性が極めて高まっているとし、「金利が5%になっても、市場が恐れることはないだろう」と話す。

 要するに、痛みを伴う景気低迷を引き起こさず、過熱気味の住宅市場を抑制する上で、どれほどの規模とペースで利上げが必要になるのかは、FRBの判断に左右される。住宅市場は金利動向に敏感で、米経済の大部分を占めるため、かねてインフレとの闘いで主戦場となってきた。住宅ローン金利はここ10年近く5%を割り込んでおり、買い手に高額な物件を購入する余裕を与えてきた。だが、金利が上がれば買い手の購買力は落ちる。

 FRB当局者は向こう数カ月、金利をどこまで引き上げるべきか集中的に討議することになりそうだ。ジェローム・パウエル議長はこれまで「どこまで行くべきかについて、明確な線引きがあるわけではない」と述べている。FRBは現在0.75〜1%としているフェデラルファンド(FF)金利の誘導目標を、来月と7月の会合で各0.50ポイント引き上げる構えだ。

 エコノミストや不動産業界の関係者によると、衰えを知らない需要と供給ひっ迫が住宅価格を全国的に押し上げている背景には、以下の要因がある。まずは20〜30代のミレニアル世代が住宅購入期のピークに差し掛かっていること、新型コロナウイルス禍を背景とする自宅勤務の浸透、投資家と実需筋との競争激化、そして過去10年に住宅建設が過度に少なかったことだ。

 一方で、住宅所有者には持ち家を手放さない動機がある。家を売っても、どこなら新たな家を買えるのか分からない人が多いためだ。米不動産情報サイトのジロー・グループによると、4月時点で平均的な月々の住宅ローン支払額は1475ドル(30年物の固定金利住宅ローン、頭金20%と仮定)に跳ね上がった。これは昨年12月からは34%増で、2021年4月の水準を53%も上回る。

 すでに住宅市場が冷え込み始める兆しも見えてきた。米商務省が24日発表した4月の新築一戸建て住宅販売戸数(季節調整済み)は年率換算で前月比16.6%減と、2020年4月以来の水準に沈んだ。当時はコロナ感染拡大で経済活動がほぼ完全停止に追い込まれた時期だ。全米不動産協会(NAR)によると、4月の中古住宅販売も3カ月連続で減少し、季節調整済みの年率で2020年6月以来の低水準となった。

 パンテオン・マクロエコノミクスのチーフ米国エコノミスト、イアン・シェファードソン氏は、住宅販売が下期に減少するとみている。これにより、FRBが利上げペースを緩める余地が出てくる見通しだという。

 エコノミストは住宅需要に急ブレーキをかける金利水準が存在するとの見方で一致しているが、その正確な水準は誰も分かっていない。クレディ・スイスでは、30年物の住宅ローン金利が5.5%まで切り上がり、そこにとどまる必要があると推定している。

 FRB当局者も、住宅価格の伸びを抑えることは難しいと認めている。

 サンフランシスコ地区連銀のメアリー・デイリー総裁は4月、ラスベガスで開催された会議で「そもそも住宅建設で出遅れていたところにコロナ禍が追い打ちをかけた。そのため、住宅市場ではまさに最悪の事態が重なり、価格に再び上昇圧力がかかった」と述べた。

 

首都ワシントンに最近引っ越したクリストファー・ウォラー理事も、身をもって体験した。理事は先月の講演で「セントルイスの自宅は、内見なしで全額現金で支払うという買い手に売った」と説明。「今度は自分がワシントンで家を購入するに当たって反対の立場に置かれ、『これは異常だ』と痛感した」

 不動産業界の関係者によると、ホワイトカラー職の多くで自宅勤務が認められるようになったことで、まだそこまで価格が上がっていない遠方でも、買い手が物件を物色するようになった。これにより、比較的値段が手頃だった都市や街でも住宅需要と価格を押し上げる結果になったという。

 不動産情報会社レッドフィンのグレン・ケルマン最高経営責任者(CEO)は「買い手がサンフランシスコで物件を探し、そこにとどまる必要がある場合は、金利引き上げによって住宅需要をすぐに冷やすことができる」と話す。「だが、ローン金利が3%から4〜5%に上がっても、買い手はサンフランシスコではなく、単にオハイオアーカンソールイジアナに行って家を購入すればいい」

 一括現金購入が多い不動産投資家も、この限られた物件を巡り実需筋と競り合う。投資家は一戸建てを買い取って貸し出し、インフレ高進からリターンを守る高利回り資産として運用するためだ。コアロジックによると、12月の住宅販売のうち、企業・個人投資家は全体の21%を占め、その割合は前年同月の17%から増えている。

 住宅建設業者は物件の供給を増やしているものの、振れの大きい原料費、サプライチェーン(供給網)の制約、技能職人材や居住用土地の不足が足かせとなっている。ネバダ州の住宅建設会社トライ・ポイント・ホームズのダグラス・バウワー最高経営責任者(CEO)は先月、アナリストとの会議で「FRBは何としてもこの火を消す覚悟だ」としながらも、「だが、単純に供給が足りない」と述べる。

 ジョン・バーンズ不動産コンサルティングでは、人口の伸びや世帯形成を勘案すると、米国は約170万軒の住宅が不足していると試算している。

 また超低金利で住宅ローンを借り換えた住宅保有者にとっては、売却する動機が薄れており、これが在庫不足に拍車をかけている。連邦住宅貸付抵当公社(フレディマック)によると、一般的な30年物住宅ローン残高のうち、全体の98%は金利が5%を下回る。

 市場のバランスを測る目安の1つ(持ち家と借家の金銭的な優位性の違い)は、持ち家が不利な方向へと傾き始めている。ダラス地区連銀の分析では、昨年末時点で家賃に対する住宅価格の比率は2007年以来の高水準に達した。

 FRBのウォラー理事とその妻は、物件が見つからないことに不満を募らせ、ついに自宅購入を断念した。先月にはマンションの賃貸契約を結んだという。

 

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私見

アメリカの不動産って日本と違って中古市場も

値上がりするところはしていて30年経ったら無価値しか

評価されないってこともないみたいですね

 

家の建築方法や気候の問題とかもあるみたいですが

日本も30年や50年くらいたっても

そこそこの資産価値が残るような評価を

してもらわないと高い住宅ローンをずっと

払ってきた意味が薄れて正直残念な気持ち

 

ただ、マンションはしっかり管理されてたり

修繕されていればある程度の資産価値は

キープできると思うので後々の事を考えれば

マンションの方がいいかもしれません

 

ただ、タワマンは避けた方がいいのかも

しれませんけどね。。。

大規模修繕とかできるんかな?

 

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